登記… 所有権の移転などの不動産に関する物権変動は、登記をしておくことで、第三者に対抗することができるようになる。（民法177条）
※ 契約があればAB間では所有権移転の効力が生ずるが（176条）、Bが所有権を取得したことを第三者に対抗するためには登記の備えが必要。（177条）
二重譲渡と登記… １つの土地に対して２つの売買契約が成立した場合、２人の買主のどちらが所有権を取得できるかは、どちらが先に登記を備えるかで決まる。（177条）（先に売買契約をしたとしても、登記をしていなかったら、後から同じ土地を買って登記を備えた者に対して、自分に所有権があることを主張できない。）
背信的悪意者… 背信的悪意者Cは177条の「第三者」にあたらないため、背信的悪意者に対して所有権の取得を主張するのに登記は不要。ただし、背信的悪意者からその土地を譲り受けた者に対して所有権の取得を主張するためには、登記が必要。（Cは信義則上Bに登記がないことを主張する正当な利益を有しないだけで、AC間の契約を無効にするわけではない。）
その他、不法占有者、不法行為者、詐欺、強迫により登記申請を妨げた者なども177条の「第三者」にあたらず、対抗するのに登記は不要。
明認方法（めいにんほうほう）… 土地から独立して樹木の所有権を公示することにより、独立した目的物として譲渡することができる。（土地を買っても樹木の所有権は取得できないということ。樹木に所有者名を刻んで書いたり、立札を立てたりすると明認できる。）
〈取消し前の第三者と登記〉
土地の売買契約があっても、契約に取消原因があれば、契約を取り消して契約自体をなかったことにできる（本人保護が優先する）。ただし、取消原因が錯誤や詐欺で、第三者が善意無過失の時は、第三者が保護される（登記は不要）。強迫取消しの場合は、第三者保護の仕組みがないので、第三者の善意・悪意、過失の有無に関わらず取消ができる。（96条３項）
〈取消し後の第三者と登記〉
96条3項の条文は、詐欺取消しをした後に登場した第三者保護についてのルールを決めた者ではないので、この場合177条を使って登記の早い者勝ちで決着される。
（AB間に土地の売買契約があり、売主Aが買主Bの詐欺を理由に契約を取り消した後、BがCに土地を売り、Cが登記を備えたら、Cは保護され土地はＣのものになる。（早いもの勝ちなので、Ａが先に登記を備えたらＡのもの。ＢからＡに戻るという物権変動と、ＢからＣに移るという物権変動が、二重譲渡に似ていると考える。）
※ 強迫取消し後の第三者も登記の早い者勝ちで処理される。
登記の基本ルール…①対当事者：登記不要 ②対無権者：登記不要 ③二重譲渡：登記必要
〈解除前の第三者と登記〉
土地の売買契約があっても、買主が代金を支払わない場合には、売主は契約を解除して契約自体をなかったことにできる〈545条１項） 契約の解除は、契約自体は有効でも代金不払いなどの後発的事情によって契約を失効させるもので、第三者保護を優先する。登記の早い者勝ちで決まる（🔛取消しは、本人保護を優先）
（ＡＢ間に売買契約があり、買主Ｂが取得した土地を代金不払いを理由にＡが契約を解除する前にＣに転売してＣが登記を備えたら、土地はＣのものになる。そのとき、善意悪意は問わない。）
〈解除後の第三者と登記〉
土地の売買契約を解除したときには第三者は存在しなかったが、解除した後に第三者が登場した場合、取消し後の第三者との関係と同じように処理される。要するに、登記の早い者勝ちで決まる。（第三者の善意悪意は問わない。）
〈時効成立前の第三者〉
時効完成前に所有権を取得した第三者に対して、所有権を主張するために登記を備えておく必要はない。（当事者の関係にある者に対しては登記がなくても所有権の取得を対抗できる。）
〈時効完成後の第三者〉
時効完成後に所有権を取得した第三者に対して、所有権を主張するために登記を備えておくことは必要。（時効完成時にBがAの土地を時効取得することと、時効完成後にAがCに土地を譲渡することの関係は、二重譲渡に似ていると考えるので、対抗するのに登記は必要。）
※ Cが背信的悪意者にあたるときは登記は不要。（Cが譲渡を受けた時点で、Bが多年にわたり土地を占有している事実を認識しており、Bに登記がないこを主張することが信義に反すると認められる事情が必要。Bに時効が完成していることの認識までは不要。）
※ Cが登記をした場合でも、その後Bがさらに時効取得に必要な期間占有し、再度時効が完成したときは、Bが登記を備えていなくてもCに対抗できる。
※ 時効の起算点は固定される。（Cを時効完成前の第三者にするために、起算点をずらすことはできない。）
〈相続と登記〉
売買契約後、売主が死亡して相続人が土地を相続した場合、買主が相続人に対して所有権を主張するのには登記は不要。（当事者の関係になる）ただし、相続人からその土地を譲り受けた者に対して、所有権を主張するには登記が必要。（二重譲渡に似ている。）
※ AB間に売買契約があり、売主Aの相続人Cの債権者DがCに代位してC名義の所有権取得の登記を行いこの土地を差し押さえたDや、相続人Cに対して、買主Bが所有権の取得を主張する場合⇒ ① 買主Bは、相続人Cに対して登記不要（Cは売主の地位を承継し、売主と買主の当事者の関係になる。）／ ② 買主Bは、土地を差し押さえたDに対抗するのに登記は必要。（BとDの関係は、「A=C]を起点とした二重譲渡の関係になる。）（AB間が遺贈の場合でも同じ）
〈共同相続〉
無断で登記… 共同相続人の一人が勝手に登記をして第三者に土地全部を譲渡した場合、他の共同相続人が、その持ち分について譲受人に対して主張するのに登記は不要。
〈相続分を超える承継〉
土地の共同相続において、相続人の一人が遺産分割や遺贈などによって承継した権利について法定相続分を超える部分がある場合、その相続人は、法定相続分を超える部分について第三者に対抗するには登記が必要。
〈相続放棄〉
相続放棄の場合、放棄した者はそもそも最初から相続する部分はなくなり、相続放棄の効果は登記がなくても第三者に対抗できる。